Bonjour,
 
Je vais faire un crédit pour un bien immobilier. Mais voilà, que choisir entre un taux variable et un taux fixe ?
 
Le fixe est bas, actuellement, on me propose du 4.3% sur 25 ans.
 
Seulement, j'ai une offre sur du variable assez interressante :
Taux de 3.43 % capé 2 mais avec une période de fixité de 5 ans (ou le taux demeurent à 3.43%)
 
Sachant que je désire revendre ce bien dans un délai de 7 à 10 ans, le taux variable pourrait bien être la solution.
 
Seulement voilà, personne n'est foutu de m'expliquer comment se compose le tableau d'amortissement après la variation du taux.
 
- Le capital amorti demeure identique au calcul initial et l'augmentation de la mensualité n'est que du supplément d'interets ?
- On recalcule l'amortissement en fonction du nouveau taux et du capital restant du à la date de variation du taux ?
 
D'avance merci

Ca se calcul pas avec les suite geometriques, suite arithmetiques ca?
suite arithmetiques Un=Uo +Nr
suite geometriques Un=qo*q^n

 
Deuxième cas, malheureusement, si j'ai bien suivi.

Les banquiers, les uns disent 1°, d'autre le 2°.
 
Aussi, je ne sais que penser.
 
cocola, j'ai pas tout compris à tes formules

1 et 2 mon capitaine, ça dépend de ta banque et de ton contrat, il va donc falloir que tu dépiaute l'offre que ton banquier va te faire
La logique voudrait 2, mais les banquiers ne sont pas philantropes, ça se saurait
 
A 3.43% +-2 ça a l'air intéressant, si tu passes à 5.43 dans 5 ans et que les taux sont restés bas, il y aura toujours moyen de renégocier de toute façon

Suite arithmetiques :  Uo=1er année, U1 2eme année; ... : raison ®= interet fixe ajouter tous les ans.
Un=Uo +Nr
Uo=mise depart + n fois la raison
Pour une mise de depart de 150 000 euros, et des interet (raison) de 500€
Uo=150000+0*500 =150 000
U1=150000+1*500 =150 500
U2=150000+2*500 ...
 
Mais ca doit pas etre ca de toutes facons ...

LoloH1 a écrit :   1 et 2 mon capitaine, ça dépend de ta banque et de ton contrat, il va donc falloir que tu dépiaute l'offre que ton banquier va te faire La logique voudrait 2, mais les banquiers ne sont pas philantropes, ça se saurait   A 3.43% +-2 ça a l'air intéressant, si tu passes à 5.43 dans 5 ans et que les taux sont restés bas, il y aura toujours moyen de renégocier de toute façon

Le taux se révise sur l'euribor 3 mois. Donc si les taux sont bas dans 5 ans, il n'y a pas de raison que je passe à 5.43%. Seulement, je fais des prévisions dans le pire cas de figure, à savoir prendre 5.43 de suite après 5 ans. Par contre, il y a toujours possibilité de rebasculer à un fixe ulterrieurement (mais au taux de dans 5 ans )
 
Indice : http://www.boursorama.com/cours.phtml?symbole=1xEUR83&type=1
 
Cependant, cet indice ne fait qu'augmenter depuis avril.
 
Le fixe est la sécurité, mais sur cette proposition, le variable capé + bloqué 5 ans a l'air bien sympa. Encore un truc pour que je me casse la tête ce week-end
 
En tout cas, merci pour l'explication LoloH1
 
 
Cocola, tes formules vont me faire une luxation du cerveau, je vais continuer à utiliser mon fichier Excel. Merci quand même.

 
 
Tu peux répéter en d' autres termes les 2 différentes formes de Taux qui te sont proposés s' il te plait??
 
 

Je te conseille le taux variable dans ton cas, surtout avec les taux pratiqué actuellement.
Perso. j'ai prit un taux fixe a l'époque qui était a 6.10%.
De plus, tu es sur qu'il va pas bouger pendant 5 ans et au pire il prendra 2%. Tu t'en fous puisque tu ne garde le bien que 7-10ans.

Dans ton calcul, il faut aussi intégrer les éventuelles IRA que tu devras payer au bout des 7 ans !!

Inexistantes dans le cas du taux variable et négociées à 0 avec le taux fixe
 
Merci d'y avoir pensé.

Bien, si tu prends un taux variable qui sera fixe pendant 5 ans à 3.43%, tu ne devrais pas énormément ressentir de grandes hausses du pourcentage durant les années suivantes, à moins qu' il n' y ait trop d 'inflation et que justement le Taux augmente fortement, ce qui m' étonnerait, non??
 
De plus, sachant que tu comptes revendre ton logement dans 7 ans par exemple, il faut voir combien de mois de crédit à rombourser te restera-il, non??
 
 

 
 

ZEBOSS a écrit :   Le taux se révise sur l'euribor 3 mois. Donc si les taux sont bas dans 5 ans, il n'y a pas de raison que je passe à 5.43%. Seulement, je fais des prévisions dans le pire cas de figure, à savoir prendre 5.43 de suite après 5 ans. Par contre, il y a toujours possibilité de rebasculer à un fixe ulterrieurement (mais au taux de dans 5 ans )   Indice : http://www.boursorama.com/cours.phtml?symbole=1xEUR83&type=1   Cependant, cet indice ne fait qu'augmenter depuis avril. ...

Oui, effectivement, je ne m'étais pas relu, ma dernière phrase ne voulait pas dire grand chose
 
Bon, ce que je voulais dire, c'est que les taux variables sont calculés de telle sorte que leur rentabilité (pour la banque) soit au mini identique à celle des taux fixes à terme. C'est le dernier mot qui est le plus important, car c'est le seul qui intéresse la banque : à terme.
 
La méthode de calcul (totalement absconce, c'est fait pour ) te garantit donc presque que dans 5 ans, en cas d'augmentation du taux de référence, tu puisses te retrouver avec un taux variable supérieur au taux fixe proposé aujourd'hui par la banque.  
 
En gros, ton hypothèse est la bonne : tu es pénard pour 5 ans, après il y a de grande chances que ça soit le coup de bâton. Et à ce moment là, soit les taux fixes auront considérablement augmenté et tu gardes ton 5.43, soit ils seront restés relativement faibles (<5.43) et tu pourras éventuellement renégocier ou racheter...
 
En même temps, les taux n'ont cessé de baisser depuis 7 ou 8 ans, ce qui veut donc dire que ceux qui ont acheté en variable il y a 5 ans ont vu aujourd'hui leur taux descendre de 2 points... Donc qui sait, on est pas à l'abri d'une bonne surprise, non ?
 
Petite question subsidiaire : c'est quoi le mode de calcul de l'assurance ? Sur le capital restant dû, ou sur le capital initial ? Ca aussi c'est un beau piège à cons, surtout sur 25 ans

CLIO WILLIAMS LOLOHE a écrit :   Bien, si tu prends un taux variable qui sera fixe pendant 5 ans à 3.43%, tu ne devrais pas énormément ressentir de grandes hausses du pourcentage durant les années suivantes, à moins qu' il n' y ait trop d 'inflation et que justement le Taux augmente fortement, ce qui m' étonnerait, non??

Tout dépend de la situation économique dans 5 ans. Mais si les taux montent, le miens aussi (avec un plafond à 5.43%)

Non, le nombre de mois tu le connais (25 ans - la durée écoulée). Ce qu'il faut savoir, c'est le capital restant du, et c'est donc pour ça que je dois connaitre avec exactitude comment l'amortissement du crédit est recalculé après une hausse (ou une baisse ) du taux.

LoloH1 a écrit :   Oui, effectivement, je ne m'étais pas relu, ma dernière phrase ne voulait pas dire grand chose   Bon, ce que je voulais dire, c'est que les taux variables sont calculés de telle sorte que leur rentabilité (pour la banque) soit au mini identique à celle des taux fixes à terme. C'est le dernier mot qui est le plus important, car c'est le seul qui intéresse la banque : à terme.   La méthode de calcul (totalement absconce, c'est fait pour ) te garantit donc presque que dans 5 ans, en cas d'augmentation du taux de référence, tu puisses te retrouver avec un taux variable supérieur au taux fixe proposé aujourd'hui par la banque.     En gros, ton hypothèse est la bonne : tu es pénard pour 5 ans, après il y a de grande chances que ça soit le coup de bâton. Et à ce moment là, soit les taux fixes auront considérablement augmenté et tu gardes ton 5.43, soit ils seront restés relativement faibles (<5.43) et tu pourras éventuellement renégocier ou racheter...   En même temps, les taux n'ont cessé de baisser depuis 7 ou 8 ans, ce qui veut donc dire que ceux qui ont acheté en variable il y a 5 ans ont vu aujourd'hui leur taux descendre de 2 points... Donc qui sait, on est pas à l'abri d'une bonne surprise, non ?   Petite question subsidiaire : c'est quoi le mode de calcul de l'assurance ? Sur le capital restant dû, ou sur le capital initial ? Ca aussi c'est un beau piège à cons, surtout sur 25 ans

 Je pense qu'il vaut mieux rester sur du fixe mais essayer de faire baisser le taux. On peut obtenir dans les 3,5% en ce moment.

LoloH1 a écrit :   ...Petite question subsidiaire : c'est quoi le mode de calcul de l'assurance ? Sur le capital restant dû, ou sur le capital initial ? Ca aussi c'est un beau piège à cons, surtout sur 25 ans

Sur le capital initial pour le fixe.
 
Le variable, j'ai pas encore la proposition définitive (je passe pour celle là par meilleurstaux.com), et ils n'ont pas encore totalement l'offre définitive.
 
Sinon, totalement d'accord avec ton argumentaire
En ce moment je calcule quel est le point mort ou le fixe devient plus avantageux que le variable avec des la 6° année le taux maxi.
 
Sur les 5° années, tu économises (tx variable<tx fixe) et après les 5 ans, c'est l'inverse.
C'est pour cela que j'aimerai connaitre la modification du tableau d'amortissement, pour voir ce point mort. (je pense qu'il se situe vers la 8° année).