Le topic de TOUT l'immobilier (sauf du crack)

[Invité §Sti608Ol]

Au début du prêt quand tu as beaucoup d'intêret à rembourser ça monte vite, tu rajoutes ta taxe foncière c'est rapide non ?

[Invité §Pau730mo]

Ou sans gros travaux, ou sans gros prêt

Ça peut toucher pas mal de monde quand même. Il faut déjà y aller fort pour dépasser les 30% de frais en réel chaque année !

 

 

 

L'intérêt de l'investissement immo, c'est l'effet de levier (le locataire "paie" tout ou partie du prêt), et donc d'emprunter à 100%, ce qui veut dire des intérêts importants au moins en début de prêt, et les travaux (déficit foncier)

 

30% de frais en réel, c'est pas délirant, c'est même le but d'une majorité d'investissements locatifs d'effacer l'intégralité du revenu perçu.

 

 

Je prends en exemple mon dernier investissement : 20 K€ de travaux pour un bien qui rapporte grosso modo 4800 €/an. Je vais donc déduire grosso modo 15 K€ la 1ère année, 5 K€ la seconde, et à ça se rajoutent les intérêts les frais de notaire, etc., etc...

 

En clair, je ne suis pas prêt de payer des impôts sur mes revenus fonciers.

[djoncool]

 

Au niveau travaux par exemple cette année en 2015 je change ma dernière fenêtre qui est en simple vitrage (c'était une buanderie). Passage en double vitrage.

Également chaudière à condensation.

 

 

 

750€ X 12 ca fait 9000€ de revenus fonciers, donc regarde le montant des intérêts dans ton tableau d'amortissement et le montant des travaux envisagés dans les années à venir. Additionnne la taxe foncière, les assurances (prêt, maison, loyers impayés) et tu verras si ca vaut le cout d'être en réel.

 

 

 

Ma nouvelle RP en région parisienne j'y habite dedans gratuitement.

J'ai acheter le 1 décembre 2013 et je ne compte pas y revenir un jour normalement.

 

ah je loue meublé !

Donc tu vas louer un bien que tu vas gérer toi même, à 200 bornes de là, qui plus est meublé.

Meublé = turn over plus élevé et locataires plus exigeants / casses- couilles...

 

T'es sûr que tu veux vraiment garder ton appart? En plus, d'après ce que tu écris, t'as aucune intention de le récupérer pour y vivre un jour.

Pour peu que tu sois dans une tranche d'imposition élevée (30% et plus) et que le rendement initial soit pas terrible (< à 6%), je pense que t'aurais tout intérêt à t'en séparer...

[Invité §Sti608Ol]

Merci pour tes conseils l'ami

 

Pourquoi m'en séparer alors qu'il va se payer tout seul et que de l'autre côté je suis logé gratuit ?

Je viens de l'acheter quasi, je vais perdre de l'argent ?

 

@+

[Eldrad]

 

 

L'intérêt de l'investissement immo, c'est l'effet de levier (le locataire "paie" tout ou partie du prêt), et donc d'emprunter à 100%, ce qui veut dire des intérêts importants au moins en début de prêt, et les travaux (déficit foncier)

 

30% de frais en réel, c'est pas délirant, c'est même le but d'une majorité d'investissements locatifs d'effacer l'intégralité du revenu perçu.

 

 

Je prends en exemple mon dernier investissement : 20 K€ de travaux pour un bien qui rapporte grosso modo 4800 €/an. Je vais donc déduire grosso modo 15 K€ la 1ère année, 5 K€ la seconde, et à ça se rajoutent les intérêts les frais de notaire, etc., etc...

 

En clair, je ne suis pas prêt de payer des impôts sur mes revenus fonciers.

20 000 euros sur un bien qui rapporte 400 euros / mois, comment tu arrives à ça ? Tu pars d'un grenier à aménager ?

J'ai acheté un studio l'an dernier, 21 m², qui me rapporte 350 euros / mois. J'ai mis 4000 euros de travaux pour le refaire entièrement et sans trop regarder à la dépense (lames PVC spéciales "grand passage" posées par un pro, cuisine neuve par un pro, toutes les peintures refaites, salle de bain refaite à moitié, un peu d'électricité par un pro). Ok j'aurais pu monter à 5000 / 6000 si j'avais vraiment tout fait faire par des entreprises, mais au-delà je vois pas ce que j'aurais pu rajouter !

 

Je suis certes un cas particulier dans le sens où j'ai financé sans prêt (et du coup je vais être emmerdé quand je dépasserai le régime du micro-foncier), mais quand même... à moins de cibler uniquement des biens avec des rénovations énormes, je vois pas comment on arrive chaque année à dépasser les 30%. Et engager des rénovations énormes sans cesse pour créer sans cesse du déficit foncier, mouais... A un moment faut quand même que ça rapporte du pognon, cette histoire

Ok tu déduis 15 K€ la 1ere année, 5 K€ la 2e. Mais ensuite ?

[Eldrad]

Merci pour tes conseils l'ami

 

Pourquoi m'en séparer alors qu'il va se payer tout seul et que de l'autre côté je suis logé gratuit ?

Je viens de l'acheter quasi, je vais perdre de l'argent ?

 

@+

Bah déjà, à cause des complications liées à la gestion

 

Si par malchance tes locataires partent tous les 6 mois (et en meublé c'est probable), tu fais quoi ? Tu te tapes tous les 6 mois un weekend de visites sur place ?

 

Et si ensuite, une fois le locataire en place, il y a un problème dans l'appart (un meuble qui casse, une plaque de cuisson qui déconne...), tu fais quoi ? Tu y retournes ?

 

Gérer un bien à distance, surtout si tu tombes sur un locataire casse-couilles, c'est chaud !

[Invité §Pau730mo]

20 000 euros sur un bien qui rapporte 400 euros / mois, comment tu arrives à ça ? Tu pars d'un grenier à aménager ?

J'ai acheté un studio l'an dernier, 21 m², qui me rapporte 350 euros / mois. J'ai mis 4000 euros de travaux pour le refaire entièrement et sans trop regarder à la dépense (lames PVC spéciales "grand passage" posées par un pro, cuisine neuve par un pro, toutes les peintures refaites, salle de bain refaite à moitié, un peu d'électricité par un pro). Ok j'aurais pu monter à 5000 / 6000 si j'avais vraiment tout fait faire par des entreprises, mais au-delà je vois pas ce que j'aurais pu rajouter !

 

 

 

Dernier bien : Maison de 90 m² pour... 53 K€.

J'ai refait :

- Toutes les peintures

- Installé/remplacé des petits trucs (meubles de cuisine, plaque de cuisson, robinetterie, appliques d'éclairage, poignées de portes, étagères, etc.)

- Fait passer un antenniste (problème de réception)

- Installé un garde-corps sur une fenêtre

- Installé une porte de garage enroulable au garage

- Payé des frais de notaire et des frais d'agence

 

Pour un total de 20 K€

 

Emprunt total des 73 K€, pour un bien qui me rapporte 430 €/mois, et générer environ 15 K€ d'intérêts.

 

Moralité : 20 K€ de travaux + 15 K€ d'intérêts + allez, 2000 € de babioles sur la période (c'est un minimum) = 7 ans de loyers effacés.

 

Je suis certes un cas particulier dans le sens où j'ai financé sans prêt (et du coup je vais être emmerdé quand je dépasserai le régime du micro-foncier), mais quand même... à moins de cibler uniquement des biens avec des rénovations énormes, je vois pas comment on arrive chaque année à dépasser les 30%. Et engager des rénovations énormes sans cesse pour créer sans cesse du déficit foncier, mouais... A un moment faut quand même que ça rapporte du pognon, cette histoire

Ok tu déduis 15 K€ la 1ere année, 5 K€ la 2e. Mais ensuite ?

Ensuite j'ai des intérêts d'emprunt, vu que j'ai emprunté 100% de la somme, etc.

 

Et puis sur d'autres biens, j'ai eu des travaux à faire. 3000 € de toiture pour un, etc.

 

Mon but n'est pas de me dégager un loyer à 30 balais, mais bien de constituer un patrimoine à crédit. Je vis à la campagne, avec peu de besoins de dépenses, mon "train de vie" n'est pas délirant. Par contre, je reste persuadé que je n'aurai pas (ou très peu) de retraite, et c'est pour cela que je constitue ce patrimoine. Donc quand je n'aurai plus de quoi "effacer" mes loyers, que se passera-t-il ? Et bien je reprendrai encore un bien, pour effacer grâce aux travaux, et ainsi de suite, tant que la banque suivra.

[Eldrad]

 

 

Dernier bien : Maison de 90 m² pour... 53 K€.

J'ai refait :

- Toutes les peintures

- Installé/remplacé des petits trucs (meubles de cuisine, plaque de cuisson, robinetterie, appliques d'éclairage, poignées de portes, étagères, etc.)

- Fait passer un antenniste (problème de réception)

- Installé un garde-corps sur une fenêtre

- Installé une porte de garage enroulable au garage

- Payé des frais de notaire et des frais d'agence

 

Pour un total de 20 K€

 

Emprunt total des 73 K€, pour un bien qui me rapporte 430 €/mois, et générer environ 15 K€ d'intérêts.

 

Moralité : 20 K€ de travaux + 15 K€ d'intérêts + allez, 2000 € de babioles sur la période (c'est un minimum) = 7 ans de loyers effacés.

 

Je suis certes un cas particulier dans le sens où j'ai financé sans prêt (et du coup je vais être emmerdé quand je dépasserai le régime du micro-foncier), mais quand même... à moins de cibler uniquement des biens avec des rénovations énormes, je vois pas comment on arrive chaque année à dépasser les 30%. Et engager des rénovations énormes sans cesse pour créer sans cesse du déficit foncier, mouais... A un moment faut quand même que ça rapporte du pognon, cette histoire

Ok tu déduis 15 K€ la 1ere année, 5 K€ la 2e. Mais ensuite ?

Ensuite j'ai des intérêts d'emprunt, vu que j'ai emprunté 100% de la somme, etc.

 

Et puis sur d'autres biens, j'ai eu des travaux à faire. 3000 € de toiture pour un, etc.

 

Mon but n'est pas de me dégager un loyer à 30 balais, mais bien de constituer un patrimoine à crédit. Je vis à la campagne, avec peu de besoins de dépenses, mon "train de vie" n'est pas délirant. Par contre, je reste persuadé que je n'aurai pas (ou très peu) de retraite, et c'est pour cela que je constitue ce patrimoine. Donc quand je n'aurai plus de quoi "effacer" mes loyers, que se passera-t-il ? Et bien je reprendrai encore un bien, pour effacer grâce aux travaux, et ainsi de suite, tant que la banque suivra.

Ha oui, une maison à 53 K€, je comprends mieux les travaux

Ok, dans cette optique de se constituer une retraite c'est cohérent effectivement

 

Mais du coup, tu dois forcément cibler des biens avec de gros travaux à chaque achat. C'est d'ailleurs là qu'on voit "l'avantage" d'habiter à la campagne, puisque pour 430 euros de loyer tu dois prendre une maison, donc gros travaux sur une "grande" surface. Dans une grande ville, le profil d'investissement n'est pas le même : pour 430 euros de loyer tu achètes un studio, donc peu de travaux même en exagérant à fond.

 

En gros pour un profil d'investisseur qui veut se constituer un patrimoine à long terme et entre temps, effacer ses loyers, mieux vaut la campagne !

[Invité §Pau730mo]

Ha oui, une maison à 53 K€, je comprends mieux les travaux

 

 

Ce ne sont pas de "gros" travaux, si tu regardes bien. C'est juste qu'il y a de la surface, donc déjà 8.000 € de peintre...

(enlever les tapisseries, poncer, toile de verre, peindre, etc.)

 

Mais du coup, tu dois forcément cibler des biens avec de gros travaux à chaque achat. C'est d'ailleurs là qu'on voit "l'avantage" d'habiter à la campagne, puisque pour 430 euros de loyer tu dois prendre une maison, donc gros travaux sur une "grande" surface. Dans une grande ville, le profil d'investissement n'est pas le même : pour 430 euros de loyer tu achètes un studio, donc peu de travaux même en exagérant à fond.

 

Evidemment

 

En fait, je cible des biens qui nécessitent des travaux, mais pas un montant délirant. Des choses simples, c'est souvent là que je fais les meilleures affaires :

- Des maisons qui paraissent complètement pourries, mais qui en fait ne demandent qu'un gros rafraichissement. C'est parfaitement invendable, car la plupart des gens cherchent maintenant du "clé en main" où tu poses tes valises, donc le prix est faible, et le montant des travaux n'a rien d'astronomique.

 

Jamais de trucs énorme genre refaire la plomberie, l'électricité ou la toiture.

 

En gros pour un profil d'investisseur qui veut se constituer un patrimoine à long terme et entre temps, effacer ses loyers, mieux vaut la campagne !

 

 

D'une manière générale, pour un investisseur, acheter un studio parisien avec un rendement de 2/3%/an, ça ne présente pas un gros intérêt. Mes biens tournent tous entre 8 et 10% de rendement brut, et mes vacances locatives sont faibles (1 mois pour la dernière loc, la plus longue vacance locative que j'ai eu)

 

Perso, je cible :

- Une clientèle de jeunes qui s'installent

- Qui n'ont pas encore l'accès au crédit pour un achat (donc qui restent 3/4 ans)

- Qui ne veulent pas s'emmerder avec un terrain (donc maison de ville, donc pas de jardin à faire "joli" pour les annonces)

 

Et roule ma poule.

[Invité §Pau730mo]

Bon, sinon, même si ce n'est pas de l'immobilier, je suis en train de négocier un prêt machine (350 K€) sur 7 ans. Le taux est incroyablement bas... 1.10% en fixe

[Invité §Jes257LV]

Paulo va finir dans l’émission Capital de la 6 dans le futur sujet " Ceux qui ont réussi malgré la crise"

[Invité §Pau730mo]

Paulo va finir dans l’émission Capital de la 6 dans le futur sujet " Ceux qui ont réussi malgré la crise"

 

 

 

Je ne sais pas si on peut réellement parler de "réussite" pour l'instant. C'est un projet auquel je crois, à ce stade. Pas plus.

[Eldrad]

 

Ce ne sont pas de "gros" travaux, si tu regardes bien. C'est juste qu'il y a de la surface, donc déjà 8.000 € de peintre...

(enlever les tapisseries, poncer, toile de verre, peindre, etc.)

 

Mais du coup, tu dois forcément cibler des biens avec de gros travaux à chaque achat. C'est d'ailleurs là qu'on voit "l'avantage" d'habiter à la campagne, puisque pour 430 euros de loyer tu dois prendre une maison, donc gros travaux sur une "grande" surface. Dans une grande ville, le profil d'investissement n'est pas le même : pour 430 euros de loyer tu achètes un studio, donc peu de travaux même en exagérant à fond.

 

Evidemment

 

En fait, je cible des biens qui nécessitent des travaux, mais pas un montant délirant. Des choses simples, c'est souvent là que je fais les meilleures affaires :

- Des maisons qui paraissent complètement pourries, mais qui en fait ne demandent qu'un gros rafraichissement. C'est parfaitement invendable, car la plupart des gens cherchent maintenant du "clé en main" où tu poses tes valises, donc le prix est faible, et le montant des travaux n'a rien d'astronomique.

 

Jamais de trucs énorme genre refaire la plomberie, l'électricité ou la toiture.

 

En gros pour un profil d'investisseur qui veut se constituer un patrimoine à long terme et entre temps, effacer ses loyers, mieux vaut la campagne !

 

 

D'une manière générale, pour un investisseur, acheter un studio parisien avec un rendement de 2/3%/an, ça ne présente pas un gros intérêt. Mes biens tournent tous entre 8 et 10% de rendement brut, et mes vacances locatives sont faibles (1 mois pour la dernière loc, la plus longue vacance locative que j'ai eu)

 

Perso, je cible :

- Une clientèle de jeunes qui s'installent

- Qui n'ont pas encore l'accès au crédit pour un achat (donc qui restent 3/4 ans)

- Qui ne veulent pas s'emmerder avec un terrain (donc maison de ville, donc pas de jardin à faire "joli" pour les annonces)

 

Et roule ma poule.

 

On voit que tu as bien étudié le truc

 

 

On est d'accord, pour qu'un investissement immo soit rentable, il faut tabler sur un minimum de 7 à 8% avant impôts, sinon c'est trop bas. Et déjà là, mine de rien, c'est pas facile de trouver un truc qui rentre dans ces critères, en tout cas dans mon secteur !

 

Pour la maison, oui, c'est ce que je voulais dire : quand tu pars sur une maison de 90 m² à 53 K€, je comprends qu'il y ait des travaux, vu l'importance de la surface déjà. Je comparais avec mon studio acheté 40 K€ frais de notaire compris, où avec 4000 € j'ai quasiment tout refait, mais pour 21 m² seulement.

[Invité §Pau730mo]

On voit que tu as bien étudié le truc

 

 

On est d'accord, pour qu'un investissement immo soit rentable, il faut tabler sur un minimum de 7 à 8% avant impôts, sinon c'est trop bas. Et déjà là, mine de rien, c'est pas facile de trouver un truc qui rentre dans ces critères, en tout cas dans mon secteur !

 

Pour la maison, oui, c'est ce que je voulais dire : quand tu pars sur une maison de 90 m² à 53 K€, je comprends qu'il y ait des travaux, vu l'importance de la surface déjà. Je comparais avec mon studio acheté 40 K€ frais de notaire compris, où avec 4000 € j'ai quasiment tout refait, mais pour 21 m² seulement.

 

 

Et je rajoute 2 critères :

 

- Toujours être dans le Top 3 des biens les moins chers (à surface équivalente) proposés à la location (ce qui nécessite de bien acheter)

- Ne jamais faire la moindre hausse de loyer ni de rappel de TEOM. Mes locataires connaissent le montant du loyer pour les X années à venir (ils ne restent pas 15 ans, dans cette "clientèle"), et l'absence de hausse permet qu'ils ne recherchent pas autre chose.

[claviertordu]

Interressant ce petit sujet, acheter pour louer, c'est un peu la réfléxion c'est dernier jour.

[djoncool]

Merci pour tes conseils l'ami

 

Pourquoi m'en séparer alors qu'il va se payer tout seul et que de l'autre côté je suis logé gratuit ?

Je viens de l'acheter quasi, je vais perdre de l'argent ?

 

@+

 

Bah gérer un bien à distance c'est pas évident, c'est chronophage et ça peut vite faire plonger le rendement locatif (coût de la gestion faites par un ou plusieurs intermédiaires ou les coûts de déplacements etc...), sachant que maximiser le rendement doit être ton unique objectif sur cet appart, vu que tu ne compte pas y retourner un jour dedans.

A combien estimes-tu ton bien aujourd'hui?

Si tu le loues 750€ / mois, en moyenne sur 11 mois, auxquels tu enleves la taxe foncière, l'assurance hab, l'assurance loyers impayés, les frais de gestion d'une agence, les impots et la CSG, un peu de travaux de remise en état à chaque changement de locataire... si à la fin c'est pour sortir un rendement final de 2% net, autant revendre ton bien et trouver d'autres opportunités d'investissement plus proche de chez toi et plus rentables.

Généralement, mettre en location son ancienne Résidence Principale est rarement intéressant pour faire du locatif...

[Invité §tit430pv]

 

Ultra minimaliste, un seul grand volume, cuisine méga simpliste... Je ne vois rien de miraculeux.

 

Par contre, j'ai bien aimé le "loft de 9 m²".... Rappelons que la caractéristique principale d'un loft est d'avoir un GRAND volume.. Avec 9m², comment dire...

 

Pour faire du locatif (si on possède du foncier) ça peut être intéressant ... après faudrait voir la qualité des matériaux pour ne pas avoir a tout reconstruire a la sortie de chaque locataire ...

[MasterLudo]

?! C'est bien méchant ce que tu dis là ! Je sais que je me place devant certains risques.

 

 

Ah mais non @Stiegl je te souhaite vraiment bonne chance, c'est le seul risque, j'espère que tu vas pas les expérimenter

[MasterLudo]

Perso, je cible :

- Une clientèle de jeunes qui s'installent

- Qui n'ont pas encore l'accès au crédit pour un achat (donc qui restent 3/4 ans)

- Qui ne veulent pas s'emmerder avec un terrain (donc maison de ville, donc pas de jardin à faire "joli" pour les annonces)

 

Et roule ma poule.

 

 

Tu loues avec garant ou dossier assurance loyers impayés toussa ?

[MasterLudo]

 

Et je rajoute 2 critères :

 

- Toujours être dans le Top 3 des biens les moins chers (à surface équivalente) proposés à la location (ce qui nécessite de bien acheter)

- Ne jamais faire la moindre hausse de loyer ni de rappel de TEOM. Mes locataires connaissent le montant du loyer pour les X années à venir (ils ne restent pas 15 ans, dans cette "clientèle"), et l'absence de hausse permet qu'ils ne recherchent pas autre chose.

 

 

Tu leur rappelle chaque année l'augmentation légale que tu pourrais être en droit de demander puis le fait que tu ne la demandes pas ?

Mon proprio a fait ça cette année, c'est plutôt intelligent de sa part même si le geste était minime et ne dupe pas.

[Invité §Pau730mo]

 

Tu loues avec garant ou dossier assurance loyers impayés toussa ?

 

 

 

Non, sauf cas très très exceptionnel. Par exemple, si le bail est au nom d'un seul membre du couple, je demande à l'autre membre de se mettre caution (normal).

 

Sinon, non, je ne demande rien. Les derniers entrés dans une des locs est un jeune couple (18/21 ans) qui bosse en CCD + Intérim.

 

Bah je demande rien, je m'inquiète pas. Ils sont deux, et au pire, la CAF prendra le relais sur les 3/4 du loyer, donc bon

Pis papa et maman sont là pour leur dire quoi faire, quoi acheter, quoi installer, etc... Bref, ils ne les laisseront pas gérer une situation de loyer impayé avec menaces de poursuites, etc. A 18 ans, on ne se lance pas dans un combat juridique coûteux.

 

On n'est pas avec des loyers parisiens à plus de 1000 € le mois. Là, on ne parle "que" de 400 €/mois à deux... Rien de délirant.

[Invité §Pau730mo]

 

Tu leur rappelle chaque année l'augmentation légale que tu pourrais être en droit de demander puis le fait que tu ne la demandes pas ?

Mon proprio a fait ça cette année, c'est plutôt intelligent de sa part même si le geste était minime et ne dupe pas.

 

 

Ah non, ça me demanderait du temps

 

Je l'annonce dès la visite, et je le reprécise lors de l'entrée dans les lieux.

[MasterLudo]

 

 

Non, sauf cas très très exceptionnel. Par exemple, si le bail est au nom d'un seul membre du couple, je demande à l'autre membre de se mettre caution (normal).

 

Sinon, non, je ne demande rien. Les derniers entrés dans une des locs est un jeune couple (18/21 ans) qui bosse en CCD + Intérim.

 

Bah je demande rien, je m'inquiète pas. Ils sont deux, et au pire, la CAF prendra le relais sur les 3/4 du loyer, donc bon

Pis papa et maman sont là pour leur dire quoi faire, quoi acheter, quoi installer, etc... Bref, ils ne les laisseront pas gérer une situation de loyer impayé avec menaces de poursuites, etc. A 18 ans, on ne se lance pas dans un combat juridique coûteux.

 

On n'est pas avec des loyers parisiens à plus de 1000 € le mois. Là, on ne parle "que" de 400 €/mois à deux... Rien de délirant.

 

 

C'est vrai que ça limite les risques. J'ai un pote qui vient de mettre un joli 50m² refait à neuf dans Paris, il m'expliquait qu'il avait eu tous les problèmes du monde à faire entrer le dossier d'un couple de locataire dans le bail à cause des assurances, par contre là en effet on parle d'un peu plus de 1000€ / mois et c'est plus sensible.

 

Au passage il n'a jamais réussi à faire passer le dossier de l'assurance avec un bail sur les deux personnes, à chaque fois l'assurance demande de repasser à un bail à un seul nom, je me demande bien quelle sécurité supplémentaire ils trouvent à jouer ce petit jeu.

 

Du coup si tu veux louer un truc à 1200€ / mois faut trouver un couple dont un des deux gagne le triple, bref à la fin tu finis avec des couples à plus de 5k€ mensuels qui peuvent passer un dossier à 1200 max, le délire Parisien

[MasterLudo]

Ah non, ça me demanderait du temps

Je l'annonce dès la visite, et je le reprécise lors de l'entrée dans les lieux.

 

 

Remarque là ils savent et à chaque discussion sur le sujet avec des amis ils s'en rappellent sans doute

[Invité §Pau730mo]

 

Remarque là ils savent et à chaque discussion sur le sujet avec des amis ils s'en rappellent sans doute

 

 

Exactement

[Invité §Pau730mo]

Au passage il n'a jamais réussi à faire passer le dossier de l'assurance avec un bail sur les deux personnes, à chaque fois l'assurance demande de repasser à un bail à un seul nom, je me demande bien quelle sécurité supplémentaire ils trouvent à jouer ce petit jeu.

 

 

La sécurité de l'étude, je pense.

 

Personne n'est tenu de rester locataire. Donc bail à 2 = si un se barre, l'autre reste locataire.

 

Cas d'exemple : M. Gagne 4.000 €/mois, madame 1000 €. Ils prennent à 2, l'assurance couvre.

Ils se séparent. Madame conserve le logement (dont le loyer est égal à son salaire), monsieur se barre.

 

Et là, c'est le bordel pour l'assurance, je pense. Donc ça me semble logique qu'ils n'assurent qu'une personne pour un bail.

[Invité §_ma212cU]

 

La sécurité de l'étude, je pense.

 

Personne n'est tenu de rester locataire. Donc bail à 2 = si un se barre, l'autre reste locataire.

 

Cas d'exemple : M. Gagne 4.000 €/mois, madame 1000 €. Ils prennent à 2, l'assurance couvre.

Ils se séparent. Madame conserve le logement (dont le loyer est égal à son salaire), monsieur se barre.

 

Et là, c'est le bordel pour l'assurance, je pense. Donc ça me semble logique qu'ils n'assurent qu'une personne pour un bail.

 

Je loue un appart à un couple (non marié) et les 2 noms apparaissent sur le contrat de bail.

La seule exigence de l'assurance est que le revenu des 2 locataires soit supérieur ou égal à 3 fois le loyer.

Ils auront beau se séparer que le contrat de bail restera le même!

Après si le locataire restant demande à revoir le contrat de bail, il lui faudra justifier à lui seul des revenus supérieurs ou égaux à 3 fois le loyer...

[MasterLudo]

La sécurité de l'étude, je pense.

 

Personne n'est tenu de rester locataire. Donc bail à 2 = si un se barre, l'autre reste locataire.

 

Cas d'exemple : M. Gagne 4.000 €/mois, madame 1000 €. Ils prennent à 2, l'assurance couvre.

Ils se séparent. Madame conserve le logement (dont le loyer est égal à son salaire), monsieur se barre.

 

Et là, c'est le bordel pour l'assurance, je pense. Donc ça me semble logique qu'ils n'assurent qu'une personne pour un bail.

 

 

Pourtant il est censé y avoir modification du bail donc ré-étude du dossier non ?

[MasterLudo]

La seule exigence de l'assurance est que le revenu des 2 locataires soit supérieur ou égal à 3 fois le loyer.

 

 

C'est là où le calcul devient bidon.

En dehors de besoin d'un toit ponctuel et d'un changement donc sans doute programmé d'ici peu (merci l'intercontrat du coup) un tel profil ne va pas louer ce bien.

 

Mettons un bien qui se loue à 500€, il faut donc plus de 1500€ chacun, soit plus de 3000 au total.

Si la symétrie des revenus n'est pas parfaite on grimpe rapidement à plus de 4000€ cumulé.

 

Qui loue à 12% de ses revenus ? Déjà ma compagne et moi même à 17% on est des ovnis autour de nous

A 12% tu achètes un bien d'une qualité supérieure ou tu loues à 12% temporairement le temps de régler certains détails et donc tu fabriques du turn-over avec de telles règles.

[Invité §Sti608Ol]

Bon j'ai intérêt à prendre une assurance LI et le faire gérer ça coûte combien ?

[fufu el bandit]

 

Pourtant il est censé y avoir modification du bail donc ré-étude du dossier non ?

 

Moi j'ai déja eu le cas, par 2 fois. Un couple qui se sépare a chaque fois.

 

Le bail est signé par 3 personnes (le bailleurs et les 2 autres). Si un des colocataire se casse, il faut donc donner le préavis au bail. On peux pas juste dire plouf plouf, je fais plus parti du contrat. Donc s'il y a fin du préavis, le deuxième locataire dégage aussi de l'appart et doit donc rendre les clé.

Et toi tu dois rechercher un nouveau locataire, quitte a reprendre le locataire qui reste, mais a ce moment la tu lui fais un nouveau bail a son nom uniquement et avec des nouveaux termes de contrat.

 

 

Mais ca ne se passe jammmmaaiiiisss comme ca

Ce qui se passe dans les faits, c'est que quand t'expliques la situation (que tu as pourtant déjà longuement expliqué lors de la siganture du bail), que le locataire restant se dit qu'il ne va pouvoir rester et que le deuxième qui s'est cassé ne veut plus entendre parler de l'autre et ne veux plus rien a voir avec lui/elle, le gens jouent l'autruche et laisse tomber les papiers. Et officiliement, les 2 colocataires restent locataires. Donc pour le bailleur, dans le pire des cas, le locataire qui s'est barré est toujours solidaire et si les loyers sont pas versé, c'est pour sa gueule. On a beau leur dire, il comprennent pas.

 

Moi en tant que bailleur, a la rigueur, ca me fait moins de papier, si tu as souscrit une assurance, elle te couvre toujours, et tu gardes toujours la possibilité d'en foutre plein la gueule au 2 si les loyers cessent d'etre versé

[fufu el bandit]

 

C'est là où le calcul devient bidon.

En dehors de besoin d'un toit ponctuel et d'un changement donc sans doute programmé d'ici peu (merci l'intercontrat du coup) un tel profil ne va pas louer ce bien.

 

Mettons un bien qui se loue à 500€, il faut donc plus de 1500€ chacun, soit plus de 3000 au total.

Si la symétrie des revenus n'est pas parfaite on grimpe rapidement à plus de 4000€ cumulé.

 

Qui loue à 12% de ses revenus ? Déjà ma compagne et moi même à 17% on est des ovnis autour de nous

A 12% tu achètes un bien d'une qualité supérieure ou tu loues à 12% temporairement le temps de régler certains détails et donc tu fabriques du turn-over avec de telles règles.

Tu te trompes dans les calculs: c'est 3 fois le loyer, mais a 2, donc 1500 euro de revenu a 2 pour 500 euro de loyer.

 

Mais bon on est d'accord, c'est ridicule. Quand j'avais démarché des assurances, il demandaient aussi des cdi pour tous les colocataire.

 

En gros, il te demandent des profils de gens qui ne seront jamais des gens a problèmes.

J'ai jamais souscrit a un de ces assurances.

[Eldrad]

On en revient encore à ce que je disais un peu plus tôt sur ce topic : si la loi permettait de foutre dehors le locataire qui ne paie pas au bout de plusieurs mois de mise en demeure, les assurances, et les bailleurs, seraient sûrement moins regardants et prendraient des gens qui gagnent un peu moins que 3x le loyer ou qui ne sont pas en CDI, puisque s'ils ne paient pas, ils sortent

 

Tiens d'ailleurs, j'ai des clients bailleurs suisses, l'autre jour ils ont expliqué qu'en Suisse, au premier impayé, le proprio peut saisir le loyer sur le compte du locataire. Ça change de ce qu'on voit en France

[Invité §Pau730mo]

Moi j'ai déja eu le cas, par 2 fois. Un couple qui se sépare a chaque fois.

 

Le bail est signé par 3 personnes (le bailleurs et les 2 autres). Si un des colocataire se casse, il faut donc donner le préavis au bail. On peux pas juste dire plouf plouf, je fais plus parti du contrat. Donc s'il y a fin du préavis, le deuxième locataire dégage aussi de l'appart et doit donc rendre les clé.

 

 

Et bah si, tu peux dire plouf plouf...

 

http://www.anil.org/profil/vou [...] at-unique/

 

 

Un colocataire souhaite quitter le logement

 

Le locataire qui envisage de quitter le logement peut le faire sans l’accord des autres colocataires. Il doit donner congé au bailleur (par lettre recommandée avec avis de réception, en respectant le préavis) ; à défaut il reste tenu au paiement du loyer et des charges.

Le départ de l’un des colocataires ne met pas fin au contrat qui se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux qui restent dans les lieux.

 

 

Le départ d’un colocataire ne nécessite pas obligatoirement l’établissement d’un nouveau contrat de location. Si un nouveau colocataire lui est substitué, ce qui ne peut se faire qu’avec l’accord du bailleur, un avenant au bail est cependant indispensable. Le bailleur ne peut pas en revanche imposer dans le bail un nouveau locataire sans l’accord des autres colocataires.

[Invité §Pau730mo]

 

Pourtant il est censé y avoir modification du bail donc ré-étude du dossier non ?

 

 

Sauf que le bail est déjà signé, et que le locataire est dans les lieux. Donc si l'assurance refuse... bah le locataire reste quand même dans les lieux.