Le topic de TOUT l'immobilier (sauf du crack)

[MasterLudo]

A priori l'indice 100 c'était au 2ème trimestre 2004 et on est à 125 là donc sur un emprunt généralement au moins sur 10 ans on peut pas dire que 25% de loyer en plus n'affecte pas le rendement et ne tente pas les proprios

 

Quand à la régularisation de charge c'est aussi tout à ton honneur mais dès que tu mettras une agence dans la boucle je doute que ça reste ainsi.

[Invité §Pau730mo]

A priori l'indice 100 c'était au 2ème trimestre 2004 et on est à 125 là donc sur un emprunt généralement au moins sur 10 ans on peut pas dire que 25% de loyer en plus n'affecte pas le rendement et ne tente pas les proprios

 

 

 

 

Je fais évoluer mon loyer entre 2 locataires. Compte tenu de ma "clientèle" (jeune couple), ils ne restent pas 10 ans normalement.

 

Et puis je ne dis pas que ça ne tente pas, je dis que je préfère ne pas le faire

 

Je gagne effectivement théoriquement moins que celui qui change tous les ans, mais je suis persuadé d'avoir également moins de vacance locative grâce à ça.

 

P.S. Vérification faite, l'indice 100 date de 98

 

Quand à la régularisation de charge c'est aussi tout à ton honneur mais dès que tu mettras une agence dans la boucle je doute que ça reste ainsi.

 

Une agence se paie sur le loyer hors charge. Donc financièrement, elle est gagnante si je lui dis de ne pas régulariser (ça lui évite un peu de boulot)

[Invité §ast808QB]

Bonjour à tous,

Je suis actuellement locataire dans mon appart depuis 2 ans et prévois aujourd'hui de poser mon préavis de départ (3 mois). Je paie chaque échéance le 1er de chaque mois par virement auto, un loyer exhorbitant pour la zone, mais ma situation perso était différente à l'époque.

Je n'ai jamais eu d'ennuis avec mon proprio, hormis le fait qu'aucune rénovation n'a été faite comme il me l'avais promis. L'état d'usure est prononcé, mais aucune dégradation de ma part.

Il y a qq mois j'ai été averti par les précédents locataires qu'ils etaient toujours en attente de leur caution (7 mois après leur départ). Je crains donc qu'il joue le même jeu avec moi.

Comment procéderiez vous ? Remise du loyer du dernier mois en main propre le jour de l'état des lieux de sortie (contre caution... mais il doit avoir 1 ou 2 mois pour me la restituer) ou je paie en début de mois mon dernier comme d'hab.

Merci pour vos conseils.

[Eldrad]

Bonjour à tous,

Je suis actuellement locataire dans mon appart depuis 2 ans et prévois aujourd'hui de poser mon préavis de départ (3 mois). Je paie chaque échéance le 1er de chaque mois par virement auto, un loyer exhorbitant pour la zone, mais ma situation perso était différente à l'époque.

Je n'ai jamais eu d'ennuis avec mon proprio, hormis le fait qu'aucune rénovation n'a été faite comme il me l'avais promis. L'état d'usure est prononcé, mais aucune dégradation de ma part.

Il y a qq mois j'ai été averti par les précédents locataires qu'ils etaient toujours en attente de leur caution (7 mois après leur départ). Je crains donc qu'il joue le même jeu avec moi.

Comment procéderiez vous ? Remise du loyer du dernier mois en main propre le jour de l'état des lieux de sortie (contre caution... mais il doit avoir 1 ou 2 mois pour me la restituer) ou je paie en début de mois mon dernier comme d'hab.

Merci pour vos conseils.

Légalement tu n'as pas le droit de ne pas payer le dernier mois en leur disant de se servir sur la caution, ça c'est déjà un premier point.

D'un autre côté, le risque de te faire entuber est assez grand si les précédents locataires ont été dans la même situation...

 

Perso je choisirais ta première solution, ramener le dernier loyer le jour de l'état des lieux, pour avoir du poids dans la "négociation" pour la caution. Par contre, il faut savoir qu'en appliquant la loi de façon stricte, le proprio peut s'en sortir en te disant d'une part qu'il faut lui verser le loyer en début de mois et d'autre part qu'il a un mois pour te rendre la caution ensuite. Mais il vaut mieux prendre ses précautions parfois

[Eldrad]

En plus les loyers impayés c'est quoi ? 1 ou 2% en France et les meilleurs assurances assurent une durée illimitée + les frais de justice.

 

Bref à part attaquer le sacro saint rendement, je vois pas où est le problème et à la fin par le bras de levier du crédit immo le tout reste valable à condition d'être dans un coin où ça se loue et ne se déprécie pas.

 

J'ai du mal à comprendre pourquoi certains tentent tout en acceptant pas le risque. Sinon il y a un joli livret A qui doit rapporter 0,1% pour les frileux

Le problème aussi, c'est qu'il faut un putain de rendement pour qu'un placement locatif soit vraiment intéressant. S'il ne rapporte pas grand minimum 7 à 8 %, c'est pas la peine : si tu déduis les impôts, la taxe foncière, l'assurance loyers impayés, les éventuels travaux, et le risque d'inoccupation... bah si le rendement est moins bon, autant placer son pognon dans une assurance-vie à 3,4% en ce moment, quasiment net d'impôt

 

Du coup on peut comprendre que certains économisent sur l'assurance loyers impayés, même si c'est pas forcément une bonne idée. Mais c'est rageant de se dire qu'on est obligé de s'assurer pour palier aux manquements de certains locataires et aux manquements de la justice qui ira bien souvent contre le propriétaire.

[Eldrad]

 

Je dis pas le contraire, mais c'était pour expliquer le cas d'appart à 500k€ dont la remise à neuf des fenêtre coûte 1% de la valeur du bien, pour souligner le côté malsain de ne pas les mettre à jour.

 

 

On est d'accord, surtout à Paris les travaux représentent une goutte d'eau dans le prix total ou le loyer demandé. Perso, même si j'étais proprio à Paris, je procéderais de la même façon : remise à neuf avant de louer, et ensuite gros rafraîchissement à une certaines fréquence

Mais d'un autre côté, la tentation doit être forte de laisser en l'état, si les gens se battent pour y entrer !

 

De une je te laisserais jamais mes originaux, tu peux les zieuter mais si tu me demande de constituer un dossier à côté de ta photocopieuse je vais t'expliquer que j'ai autre chose à foutre

A la rigueur à la fin avant de signer, ok, je veux bien les apporter.

 

Et de deux tu as déjà souvent maté des feuilles de salaire ?

Chez nous elles sont imprimées sur une imprimante tout ce qu'il y a de plus conventionnel, donc les falsifier ça doit pas être dur.

 

L'agence où je suis actuellement annonçait clairement que tout dossier falsifié partait au commissariat pour faux documents mais je pense que c'était du bluff

 

Dans ce cas je te dirais qu'on ne peut pas travailler ensemble

 

J'en ai encore eu un ce matin, il veut pas me montrer ses fiches de paie, ni sa déclaration de revenus, c'est confidentiel blablabla... Alors que c'est déjà une 2e visite de l'appart et j'avais déjà dit à sa femme lors de la 1ere visite qu'il me fallait ces documents !

 

 

 

Alors du coup par quel miracle les loyers impayés et les locataires malhonnêtes devraient se régler en un coup de cuillère à pot ?

Ça prend le temps classique. Idem pour les proprios ou agences moisies, traitement classique.

 

 

 

On délocalise l'administration dans les régions où 20% des logements sont vides, tu vas voir si les gens vont pas trouver à se loger fissa

Entièrement d'accord, marre de tout centraliser en région parisienne

Et ça redynamiserait certaines régions !

 

 

 

Si les gens continuent de jouer, c'est qu'ils y trouvent à gagner, rien ne permets de jouer avec autant d'argent par rapport à ses économies réelles que l'immo, donc les gens jouent avec l'immo

Mouais, en même temps quand je vois certains qui achètent du neuf avec 4% de rendement, je me dis qu'ils ne savent pas calculer

[fufu el bandit]

 

 

Ah oui mais nan, effectivement, le virement auto me simplifie la vie, mais je fais en sorte que ce soit simple aussi pour le locataire

 

- Pas de réévaluation du loyer

- Provision de charge en dessous des charges réelles (facile, vu que y'a que la TEOM)

- Pas d'appel du solde

 

Bref, depuis plusieurs années, mes locataires versent exactement la même somme, chaque mois. 12 mois sur 12.

 

 

Bref, j'suis pas un bailleur chiant

 

Pareil !

Bon faut dire aussi que ca m'évite de me taper de la paperrasse et des calculs super chiant pour tout réévaluer.

 

Seul problème, c'est que je vais devoir certainement arreté et devoir imputé l'augmentation du loyer tout les ans: avec leur (flambi et cpgnie) idée a la con d'encadrer les loyers, si je n'augmente pas le loyer régulierement, je pourrais pas rattraper le retard lors d'une relocation.

[Eldrad]

Pareil !

Bon faut dire aussi que ca m'évite de me taper de la paperrasse et des calculs super chiant pour tout réévaluer.

 

Seul problème, c'est que je vais devoir certainement arreté et devoir imputé l'augmentation du loyer tout les ans: avec leur (flambi et cpgnie) idée a la con d'encadrer les loyers, si je n'augmente pas le loyer régulierement, je pourrais pas rattraper le retard lors d'une relocation.

Oui, sacrée connerie ça encore !

 

Et autre point à savoir, maintenant il n'est plus possible de revenir en arrière lors d'une réévaluation de loyer. On peut certes augmenter le loyer d'après l'indice, mais pas rattraper les précédentes années si on avait oublié de le faire.

 

Perso je réévalue le loyer chaque année

D'ailleurs si la locataire de mon 2 pièces part, ça m'arrange... Je ferai des travaux pour rafraîchir et je vendrai, certainement

[fufu el bandit]

Oui, sacrée connerie ça encore !

 

Et autre point à savoir, maintenant il n'est plus possible de revenir en arrière lors d'une réévaluation de loyer. On peut certes augmenter le loyer d'après l'indice, mais pas rattraper les précédentes années si on avait oublié de le faire.

Perso je réévalue le loyer chaque année

D'ailleurs si la locataire de mon 2 pièces part, ça m'arrange... Je ferai des travaux pour rafraîchir et je vendrai, certainement

C'est exactmenet pour ca que je vais certainement devoir appliquer la réévaluation tout les ans. Bon pour le moment, on a pas encore le decret.

 

A ceci tu rajoutes l'obligation de dire a ton nouveau locataire combien tu louais avant !!! Mais pour faire quoi ??? Montrer du doigts le proprio ??? Qu'est ce que ca apporte en solidité juridique a un contrat de spécifier les termes d'un ancien contrat et ceci à une personne (le nouveau locataire) qui n'a rien a voir avec l'ancien bail???

[MasterLudo]

Le problème aussi, c'est qu'il faut un putain de rendement pour qu'un placement locatif soit vraiment intéressant. S'il ne rapporte pas grand minimum 7 à 8 %, c'est pas la peine : si tu déduis les impôts, la taxe foncière, l'assurance loyers impayés, les éventuels travaux, et le risque d'inoccupation... bah si le rendement est moins bon, autant placer son pognon dans une assurance-vie à 3,4% en ce moment, quasiment net d'impôt

 

 

Tu sais comme moi que ce calcul se base sur la durée du crédit, à long terme il est tout autre

 

Du coup on peut comprendre que certains économisent sur l'assurance loyers impayés, même si c'est pas forcément une bonne idée. Mais c'est rageant de se dire qu'on est obligé de s'assurer pour palier aux manquements de certains locataires et aux manquements de la justice qui ira bien souvent contre le propriétaire.

 

Tu sais que parfois c'est le locataire qui est dans la merde face à un proprio ou une agence ou un syndic incapables ? Et c'est pas spécialement plus rare. On va pas pleurer d'un côté et oublier l'autre, c'est comme ça, y'a des risques de toute part, assumez les vôtres (toi en tant qu'agence par exemple) et les autres parties assument les leurs

[MasterLudo]

Dans ce cas je te dirais qu'on ne peut pas travailler ensemble

 

 

Tu dis ça sur le forum mais moi je te dis que pour l'instant j'ai eu TOUS les apparts que je visais, sans aucune exception, donc permets moi d'en douter

Par assurance, par caution, par confiance, j'ai passé tous les tests et je te dis ça aussi en comptant les apparts en IdF, pas l'endroit le plus simple pour louer

 

J'en ai encore eu un ce matin, il veut pas me montrer ses fiches de paie, ni sa déclaration de revenus, c'est confidentiel blablabla...

 

 

J'ai tout mon dossier en PDF + photocopies dès la première visite sur mois.

Par contre tu peux te brosser pour garder les originaux autrement que 5mn pour jeter un coup d'oeil, mais ils repartent avec moi, c'est trop chiant à faire ressortir.

 

Surtout que je doute que tu sois capable de voir un faux s'il n'est pas réalisé vulgairement

 

Entièrement d'accord, marre de tout centraliser en région parisienne

Et ça redynamiserait certaines régions !

 

C'est clair

 

Mouais, en même temps quand je vois certains qui achètent du neuf avec 4% de rendement, je me dis qu'ils ne savent pas calculer

 

Ils calculent peut être sur un indice qui grimpe + de la location à très très long terme ?

[MasterLudo]

Seul problème, c'est que je vais devoir certainement arreté et devoir imputé l'augmentation du loyer tout les ans: avec leur (flambi et cpgnie) idée a la con d'encadrer les loyers, si je n'augmente pas le loyer régulierement, je pourrais pas rattraper le retard lors d'une relocation.

 

 

Il y aura sûrement des clauses si tu engages des travaux

[MasterLudo]

A ceci tu rajoutes l'obligation de dire a ton nouveau locataire combien tu louais avant !!! Mais pour faire quoi ???

 

 

Pour éviter la dilatation. Car pendant ce temps ton crédit ne bouge pas d'un iota.

[Invité §Pau730mo]

 

J'ai tout mon dossier en PDF + photocopies dès la première visite sur mois.

Par contre tu peux te brosser pour garder les originaux autrement que 5mn pour jeter un coup d'oeil, mais ils repartent avec moi, c'est trop chiant à faire ressortir.

 

Surtout que je doute que tu sois capable de voir un faux s'il n'est pas réalisé vulgairement

 

 

 

Effectivement vrai pour une fiche de paie (sauf à appeler l'employeur).

Par contre, sur une déclaration de revenus, c'est easy

 

https://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis/

 

de rien

[Eldrad]

 

Tu sais comme moi que ce calcul se base sur la durée du crédit, à long terme il est tout autre

 

 

Bah non, même à long terme

J'ai pas fait de crédit pour acheter et j'ai pourtant tenu ce raisonnement aussi (encore plus d'ailleurs si le potentiel effet de levier du crédit n'entre pas en jeu).

Si tu places ton argent dans l'immobilier à 4 ou 5 %, ça sert strictement à rien, autant prendre une assurance vie. J'en ai plusieurs (des bonnes hein, pas celles de la banque du coin qui prend 2 ou 3 % de frais à chaque dépôt ), le rendement l'an dernier était de 3.43 % et 3.45 %.

 

Donc d'un côté tu as 3.4% de rendement sans aucune emmerde, aucun risque (si, à la limite de voir le rendement baisser un peu avec la conjoncture), et quasiment aucun impôt. Pourquoi s'emmerder à investir dans l'immo pour 4 ou 5 % et se taper des impôts ?

Pour revendre un jour avec une plus-value ? En ce moment ça serait bien optimiste, hors (très) bonne affaire (et dans ce cas c'est de toute façon plus que 4%)

 

Tu sais que parfois c'est le locataire qui est dans la merde face à un proprio ou une agence ou un syndic incapables ? Et c'est pas spécialement plus rare. On va pas pleurer d'un côté et oublier l'autre, c'est comme ça, y'a des risques de toute part, assumez les vôtres (toi en tant qu'agence par exemple) et les autres parties assument les leurs

 

Ha mais je n'ai jamais dit qu'il fallait protéger spécialement le proprio, faudrait surtout régler tous les litiges très rapidement au lieu de tergiverser au tribunal pendant 2 ans

Pour un litige simple, le tribunal se réunit, écoute les arguments de chacun et tranche tout de suite, et basta ! Pourquoi faire des renvois à la con, des délais, etc ?

[Eldrad]

 

Tu dis ça sur le forum mais moi je te dis que pour l'instant j'ai eu TOUS les apparts que je visais, sans aucune exception, donc permets moi d'en douter

Par assurance, par caution, par confiance, j'ai passé tous les tests et je te dis ça aussi en comptant les apparts en IdF, pas l'endroit le plus simple pour louer

 

 

 

J'ai tout mon dossier en PDF + photocopies dès la première visite sur mois.

Par contre tu peux te brosser pour garder les originaux autrement que 5mn pour jeter un coup d'oeil, mais ils repartent avec moi, c'est trop chiant à faire ressortir.

 

Surtout que je doute que tu sois capable de voir un faux s'il n'est pas réalisé vulgairement

 

 

 

J'en ai envoyé promener un pas plus tard que ce matin

Après je ne demande pas à garder les originaux chez moi, si le type les amène et que je peux contrôler moi-même, ça me va. Au contraire, c'est même plus emmerdant pour moi de les garder, si après on me demande de les renvoyer par courrier par exemple.

 

Bien sûr, un bon faux ne sera pas facile à découvrir, mais ça apporte déjà une tranquillité supplémentaire.

 

 

Ils calculent peut être sur un indice qui grimpe + de la location à très très long terme ?

 

CF mon message précédent, investir pour louer à 4%, c'est la pire connerie qu'on puisse faire, souvent poussé par les banques qui ont leurs produits à placer (leurs programmes neufs et leurs crédits pour l'achat)

[Eldrad]

 

Effectivement vrai pour une fiche de paie (sauf à appeler l'employeur).

Par contre, sur une déclaration de revenus, c'est easy

 

https://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis/

 

de rien

Raaah c'est bon ça

[fufu el bandit]

 

Il y aura sûrement des clauses si tu engages des travaux

Je suis oas contre de faire des travaux, mais c'est a moi de décider quand les faire ou pas.

 

C'est quand meme incroyable que c'est moi qui prend des risques, et que je n'ai pas le choix de faire ce que je veux de MON bien.

Soyons clair, j'fais pas dans l'social ! Je fais ca pour gagner des thunes

 

 

 

Pour éviter la dilatation. Car pendant ce temps ton crédit ne bouge pas d'un iota.

 

Et ????

Et en quoi un locataire a un droit de regard sur mes affaires ??

 

 

Mais Primo, t'en sais rien, j'ai peut-etre pris un taux variable (chose un peu stupide actuellement certe )

Deuxio, quand j'ai commencé a louer des apparts, j'ai pris en compte l'augmentation du loyer pour lisser mon risque. Et j'ai un "planning" à tenir au minimum pour mes appart pour avoir une opération valable. L'ecadrement des loyer va a l'encontre de mon plan financier et de la jouissance de mon bien.

 

Tertio, n'oublie pas que le crédit dans 95% n'augmente pas, OK, par contre, c'est pas le cas des charges, taxe, impots, etc....

[fufu el bandit]

 

Effectivement vrai pour une fiche de paie (sauf à appeler l'employeur).

Par contre, sur une déclaration de revenus, c'est easy

 

https://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis/

 

de rien

hummmmm

 

Allez hop !!! dans les bookmark ! Merci

[Invité §ast808QB]

Légalement tu n'as pas le droit de ne pas payer le dernier mois en leur disant de se servir sur la caution, ça c'est déjà un premier point.

D'un autre côté, le risque de te faire entuber est assez grand si les précédents locataires ont été dans la même situation...

 

Perso je choisirais ta première solution, ramener le dernier loyer le jour de l'état des lieux, pour avoir du poids dans la "négociation" pour la caution. Par contre, il faut savoir qu'en appliquant la loi de façon stricte, le proprio peut s'en sortir en te disant d'une part qu'il faut lui verser le loyer en début de mois et d'autre part qu'il a un mois pour te rendre la caution ensuite. Mais il vaut mieux prendre ses précautions parfois

 

 

Merci

[MasterLudo]

 

Effectivement vrai pour une fiche de paie (sauf à appeler l'employeur).

Par contre, sur une déclaration de revenus, c'est easy

 

https://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis/

 

de rien

 

 

C'est surtout aux feuilles de paie que je pensais en effet, les autres de toute façon ce ne sont plus des originaux dans tous les cas mais de pdf à la base pour moi

[MasterLudo]

Pour revendre un jour avec une plus-value ? En ce moment ça serait bien optimiste, hors (très) bonne affaire (et dans ce cas c'est de toute façon plus que 4%)

 

 

Et pourtant jusqu'à peu cette plus value était bien intégrée dans la logique d'investissement locatif

Floue, non assurée, potentiellement énorme, bref comme la bourse quoi

[MasterLudo]

Bien sûr, un bon faux ne sera pas facile à découvrir, mais ça apporte déjà une tranquillité supplémentaire.

 

A quoi bon exiger un original d'un papier qu'on est incapable d'authentifier ?

On emmerde les gens honnêtes, on plonge la tête la première vers les dossiers truqués correctement.

[/quotemsg]

[MasterLudo]

Je suis oas contre de faire des travaux, mais c'est a moi de décider quand les faire ou pas.

 

C'est quand meme incroyable que c'est moi qui prend des risques, et que je n'ai pas le choix de faire ce que je veux de MON bien.

Soyons clair, j'fais pas dans l'social ! Je fais ca pour gagner des thunes

 

 

Il y a des travaux pour lequel ça fonctionne ainsi et d'autres pour lesquels le locataire est en droit de râler.

Un peu de dialogue améliore tout.

 

Et ????

Et en quoi un locataire a un droit de regard sur mes affaires ??

 

Il te demande pas ta déclaration d'impôt (mais toi oui d'ailleurs, penses-y) mais juste de savoir si t'as pas forcé sur l'augmentation et si c'est le cas à comprendre pourquoi (travaux, etc).

 

Mais Primo, t'en sais rien, j'ai peut-etre pris un taux variable (chose un peu stupide actuellement certe )

 

T'as envie de lui montrer les papiers ? Après tout lui va te fournir potentiellement jusqu'à 4 dossier (les 2 conjoints + les 2 parents caution) bien fournis, pourquoi ne pas faire de même mmm ?

 

Deuxio, quand j'ai commencé a louer des apparts, j'ai pris en compte l'augmentation du loyer pour lisser mon risque. Et j'ai un "planning" à tenir au minimum pour mes appart pour avoir une opération valable. L'ecadrement des loyer va a l'encontre de mon plan financier et de la jouissance de mon bien.

 

Tertio, n'oublie pas que le crédit dans 95% n'augmente pas, OK, par contre, c'est pas le cas des charges, taxe, impots, etc....

 

Et du loyer, ne l'oublie pas celui là

[autobahn]

 

Même pas sûr qu'ils t'accordent 33% parce que tu es seul et vivre avec 900€ c'est un peu juste.

 

N'oublie pas que les mensualités du crédit c'est sans les charges que te coûteront ton bien ( eau, gaz, elec, taxe foncière, taxe d'habitation, rénovation/amélioration etc ... ), tu peux ajouter 200€ par mois facile ...

 

 

Bonjour , je reviens d'un organisme de crédit.

 

 

88 000e sur 22ans et 480e/mois .

ou 95 000e sur 25ans et 481e/mois .

 

Plus que 33%.

Pas mal je trouve , pour le taux , cet 2.90% à peu prés.

Vos avis , merci.

[Eldrad]

 

Et pourtant jusqu'à peu cette plus value était bien intégrée dans la logique d'investissement locatif

Floue, non assurée, potentiellement énorme, bref comme la bourse quoi

Maintenant, c'est loin d'être encore valable comme raisonnement. Si tu as pas fait une très bonne affaire, tu peux pas trop tabler sur une revente avec plus-value même dans une dizaine d'années, ou du moins pas assez conséquente pour que ça entre en compte (parce que bon, 5000 euros de plus-value sur 10 ans avec un tiers qui part en impôt, mouais)

 

Mais comme je disais aussi avant, si tu as pas fait une très bonne affaire, tu ne loues pas non plus à un taux intéressant, donc à oublier aussi.

 

Investir intelligemment dans l'immobilier, c'est devenu compliqué maintenant. Ça fait des années que j'essaye, et même en étant bien placé, c'est pas évident !

[Eldrad]

 

A quoi bon exiger un original d'un papier qu'on est incapable d'authentifier ?

On emmerde les gens honnêtes, on plonge la tête la première vers les dossiers truqués correctement.

 

Dans ce cas, on ne demande plus rien, tant qu'à faire, si on a un risque d'avoir un faux ?

 

Et puis c'est quoi ce quote horrible ?

[fufu el bandit]

 

Il y a des travaux pour lequel ça fonctionne ainsi et d'autres pour lesquels le locataire est en droit de râler.

Un peu de dialogue améliore tout.

 

Et ????

Et en quoi un locataire a un droit de regard sur mes affaires ??

 

Il te demande pas ta déclaration d'impôt (mais toi oui d'ailleurs, penses-y) mais juste de savoir si t'as pas forcé sur l'augmentation et si c'est le cas à comprendre pourquoi (travaux, etc).

 

Mais Primo, t'en sais rien, j'ai peut-etre pris un taux variable (chose un peu stupide actuellement certe )

 

T'as envie de lui montrer les papiers ? Après tout lui va te fournir potentiellement jusqu'à 4 dossier (les 2 conjoints + les 2 parents caution) bien fournis, pourquoi ne pas faire de même mmm ?

 

Deuxio, quand j'ai commencé a louer des apparts, j'ai pris en compte l'augmentation du loyer pour lisser mon risque. Et j'ai un "planning" à tenir au minimum pour mes appart pour avoir une opération valable. L'ecadrement des loyer va a l'encontre de mon plan financier et de la jouissance de mon bien.

 

Tertio, n'oublie pas que le crédit dans 95% n'augmente pas, OK, par contre, c'est pas le cas des charges, taxe, impots, etc....

 

Et du loyer, ne l'oublie pas celui là

 

J'vois bien que t'es qu'un cochon de locataire

 

Le seul truc qui me gène vraiment dans toute ces lois, ces reglements, etc... c'est que l'équilibre entre locataire et propriétaire est de plus en plsu rompu, et on donne de plus en plus de force au locataire en fesant passer les bailleurs pour des marchands de sommeil de la pire espèce. Le risque est de tomber sur un locataire malhonnete et à ce moment-la, ce derniel a toutes une série de moyen pour te pourrir la vie.

La seule chose a faire est qui calmerait les ardeurs de certains proprio en terme de garanti, c'est d'être sur qu'en cas de souci, la justice puisse régler le problème rapidement en limitant l'impact financier sur le proprio.

Alors que la, c'est tout l'inverse.

 

 

 

Maintenant, c'est loin d'être encore valable comme raisonnement. Si tu as pas fait une très bonne affaire, tu peux pas trop tabler sur une revente avec plus-value même dans une dizaine d'années, ou du moins pas assez conséquente pour que ça entre en compte (parce que bon, 5000 euros de plus-value sur 10 ans avec un tiers qui part en impôt, mouais)

 

Mais comme je disais aussi avant, si tu as pas fait une très bonne affaire, tu ne loues pas non plus à un taux intéressant, donc à oublier aussi.

 

Investir intelligemment dans l'immobilier, c'est devenu compliqué maintenant. Ça fait des années que j'essaye, et même en étant bien placé, c'est pas évident !

Un des gros avantage de l'immo quand meme, c'est de pouvoir investir de l'argent que tu n'as pas. Et finalement, même si tu gagne pas énormément, c'est toujours plus que rien du tout (aucune banque ne va te préter du pognon pour faire de la bourse ou une AV )

[Eldrad]

 

 

Un des gros avantage de l'immo quand meme, c'est de pouvoir investir de l'argent que tu n'as pas. Et finalement, même si tu gagne pas énormément, c'est toujours plus que rien du tout (aucune banque ne va te préter du pognon pour faire de la bourse ou une AV )

C'est vrai

 

Mais si tu calcules, en contrepartie, le coût total d'un crédit sur 15 ou 20 ans, ça fait peur

[MasterLudo]

Dans ce cas, on ne demande plus rien, tant qu'à faire, si on a un risque d'avoir un faux ?

 

 

Et un changement dans la loi avec un nouveau type de virement auto ?

 

Tu veux louer mon appart, ok mais que avec un virement TOUTOTO Norme ABCD, qui est prio sur tout le reste.

3 virements obligatoire le 1er avant tout le reste : impôts, mutuelle et logement.

 

Ou alors on nationalise la location de logement

 

Et puis c'est quoi ce quote horrible ?

 

[MasterLudo]

J'vois bien que t'es qu'un cochon de locataire

 

 

C'est tellement plus simple en caricaturant ainsi hein

 

Crois moi, tu rêverais d'un locataire comme moi, mon seul défaut c'est que je ne reste pas dix ans sur place.

Loyer payé en avance rubis sur l'ongle, généralement le 28 ou le 29 du mois (signé au 5 sur le bail) et j'ai toujours récupéré ma caution sans avoir à râler sauf une histoire de frigo une fois.

 

Pas parfait mais un locataire bien agréable je pense pour mes proprios, l'un d'entre eux m'a même fait une lettre de recommandation sans que je ne demande rien, je ne savais même pas que ça existait

 

Le seul truc qui me gène vraiment dans toute ces lois, ces reglements, etc... c'est que l'équilibre entre locataire et propriétaire est de plus en plsu rompu, et on donne de plus en plus de force au locataire en fesant passer les bailleurs pour des marchands de sommeil de la pire espèce. Le risque est de tomber sur un locataire malhonnete et à ce moment-la, ce derniel a toutes une série de moyen pour te pourrir la vie.

La seule chose a faire est qui calmerait les ardeurs de certains proprio en terme de garanti, c'est d'être sur qu'en cas de souci, la justice puisse régler le problème rapidement en limitant l'impact financier sur le proprio.

Alors que la, c'est tout l'inverse.

 

 

Ce que tu refuses de voir c'est que le locataire et le marché de la location est pourri pour nous aussi.

 

Annonces daubés.

Locations daubés.

Intermédiaires daubés.

Suivi de la location daubé.

 

J'ai encore jamais entendu quelqu'un me dire : appart top + proprio top + syndic top + agence top + entretien top, bref tout ça à la fois.

Jamais, jamais, jamais. Mais bien entendu ici tous les proprios sont tops et font tout bien, forcément, les autres se cachent ou pipeautent

 

C'est comme ça que les proprios continuent de proposer des apparts avec un évier en inox alors qu'ils empochent 2000€ de loyer par mois, etc etc etc.

Du coup on crée des lois qui leur paraissent étouffantes mais c'est ce qui fait qu'on ne construit plus de locatif en simple vitrage avec 5 prises électriques dans un F3 de 80m²

 

Un des gros avantage de l'immo quand meme, c'est de pouvoir investir de l'argent que tu n'as pas. Et finalement, même si tu gagne pas énormément, c'est toujours plus que rien du tout (aucune banque ne va te préter du pognon pour faire de la bourse ou une AV )

 

 

Exactement.

 

Et c'est peut être la faiblesse du truc car du coup la valeur du bien loué est loin d'être négligeable pour vous les proprios.

Vous auriez peut être 20.000€ en bourse pour jouer là où vous affichez 200.000€ en location et là plus question de jouer ça devient vital que ça se passe bien.

 

[Eldrad]

C'est pas bientôt fini de quoter comme un goret ?

 

 

Tu exagères un peu dans tes propos, quand même

 

Le marché locatif pourri pour le locataire ? Sûrement aussi, mais mets toi à la place du proprio qui a refait son appart à neuf et qu'un locataire a saccagé (parce que oui, ça arrive aussi, et c'est sûrement pas le pauvre mois de caution qui servira à réparer les dégâts), bah la prochaine fois qu'il peut louer, il loue un truc en état moyen, si ça part aussi...

 

Je me suis occupé de la location d'un appart neuf il y a quelques années, la locataire qu'on a mis en place a cessé de payer tout d'un coup, elle doit 10000 euros aux proprios. Et évidemment elle a tellement massacré l'appart qu'il a fallu tout refaire à neuf, sur un truc qui était neuf il y a 5 ans

 

Alors oui, pour le proprio "normal", c'est à dire celui qui a fait un prêt pour se payer un, voire deux petits apparts à crédit, histoire de se faire une petite retraite plus tard, bah comme tu le soulignes il risque gros et il a pas trop envie de jouer parce que c'est une bonne partie de son patrimoine (qui ne lui appartient même pas encore complètement puisque crédit), qui part en fumée.

 

Ensuite tu mentionnes le proprio, l'agence, le syndic, l'entretien... Mais quand le syndic déconne, c'est tout autant (voire plus !) le proprio qui en souffre. L'entretien pareil, si la boite qui s'occupe du nettoyage est merdique, à court terme ça va casser les pieds au locataire, mais à long terme au proprio puisque c'est son bien qui se dévalue faute d'entretien.

[Eldrad]

 

Et un changement dans la loi avec un nouveau type de virement auto ?

 

Tu veux louer mon appart, ok mais que avec un virement TOUTOTO Norme ABCD, qui est prio sur tout le reste.

3 virements obligatoire le 1er avant tout le reste : impôts, mutuelle et logement.

 

Ou alors on nationalise la location de logement

 

 

Tu rigoles mais en Russie c'est le chauffage qui est fourni par l'Etat

 

Mon ex m'a raconté, elle revient de chez sa famille là-bas, t'as pas encore d'eau chaude pour une douche parce qu'ils considèrent que 5°C dehors, c'est pas si froid

 

Pour le virement auto, ça ferait pas de mal à certains qui ne savent pas gérer un budget

[Invité §Pau730mo]

C'est pas bientôt fini de quoter comme un goret ?

 

 

Tu exagères un peu dans tes propos, quand même

 

Le marché locatif pourri pour le locataire ? Sûrement aussi, mais mets toi à la place du proprio qui a refait son appart à neuf et qu'un locataire a saccagé (parce que oui, ça arrive aussi, et c'est sûrement pas le pauvre mois de caution qui servira à réparer les dégâts), bah la prochaine fois qu'il peut louer, il loue un truc en état moyen, si ça part aussi...

 

Je me suis occupé de la location d'un appart neuf il y a quelques années, la locataire qu'on a mis en place a cessé de payer tout d'un coup, elle doit 10000 euros aux proprios. Et évidemment elle a tellement massacré l'appart qu'il a fallu tout refaire à neuf, sur un truc qui était neuf il y a 5 ans

 

Alors oui, pour le proprio "normal", c'est à dire celui qui a fait un prêt pour se payer un, voire deux petits apparts à crédit, histoire de se faire une petite retraite plus tard, bah comme tu le soulignes il risque gros et il a pas trop envie de jouer parce que c'est une bonne partie de son patrimoine (qui ne lui appartient même pas encore complètement puisque crédit), qui part en fumée.

 

Ensuite tu mentionnes le proprio, l'agence, le syndic, l'entretien... Mais quand le syndic déconne, c'est tout autant (voire plus !) le proprio qui en souffre. L'entretien pareil, si la boite qui s'occupe du nettoyage est merdique, à court terme ça va casser les pieds au locataire, mais à long terme au proprio puisque c'est son bien qui se dévalue faute d'entretien.

 

 

C'est vrai que depuis que je suis un "bailleur", je constate que d'une manière globale, les gens sont sales

 

Le pire, je crois, ce sont les portes. Je sais pas avec quoi ils les ouvrent, mais sûrement pas les mains. Comment peut-on arriver à noircir une porte au bout de si peu de temps, ça reste pour moi un mystère.

 

Idem pour les sanitaires / douches : Calcaire et moisissure à profusion.

 

Et les poignées de porte, je n'en parle pas. Tout est rayé, flingué en moins d'un an...

 

Sérieux, quand je vois ça, je me dis qu'en France on mérite notre réputation de gros crados

 

Alors évidemment, y'en a qui vont me dire que "nan, y'a des gens propres aussi", et je serai d'accord. Mais globalement, y'a quand même beaucoup plus de gros porcs

[Invité §Jes257LV]

On à tous été locataire un jour, du moins je le pense, par contre c'est vrai qu'un locataire prend moins soin de son logement qu'un proprio, moi aussi j'en ai salis des portes et abimés de la robinetterie, quand on est de l'autre coté maintenant c'est l’inverse...

 

Bref, rien n'a changé à part les matériaux qui sont plus résistant maintenant